Понятия, свързани с недвижимата собственост и недвижимите имоти

      

В теорията и практиката на управлението на недвижима собственост в САЩ, Великобритания и други страни се използват две основни понятия - “real estate” и “real property”. Понятието “real estate” се разглежда като физически обект и свързаните с него физически характеристики като тук се има предвид земята и всички подобрения трайно прикрепени към нея. Понятието “real property” се разглежда като съвкупност от права, свързани с обекта на недвижимата собственост.

Понятието “недвижима собственост” обхваща земята и подобренията върху нея в качеството им на физическа субстанция с произтичащите от това имуществени права като същите представляват обект на стойността и източник на блага.

Жизненият цикъл на недвижимата собственост като физически обект може да се състои от:

 - прединвестиционна фаза - търсене и оценка на нова идея, анализ на възможностите, обосноваване и др.;

- създаване, формиране - проектиране и строителство;

 - въвеждане в експлоатация;

- използване;

 - физическо и морално остаряване;

 - ремонт, реконструкция, модернизация и развитие;

 - невъзстановимо физическо износване;

Като икономически обект в жизнения цикъл може да влязат:

- създаване;

 - регистрация;

 - владение и използване;

- извличане на печалба, удовлетворяване на потребности;

 - смяна на владелците или собствениците;

 - развитие;

- намаление на потребителните свойства;

 - край на срока на икономическия живот.

Действителна (фактическа, хронологическа) възраст – обхваща периода от деня на въвеждане на имота в действие (експлоатация) до датата на сделката или оценката.

Ефективната възраст е основана на оценка на външния вид и техническото състояние на имота. Това е възрастта, съответстваща на фактическата му съхраненост, неговото състояние към момента на сделката (оценката). Например ако една тухлена сграда е на 50 години, но изглежда на 20, то тя е на 20 години. Ефективната възраст може да бъде по-голяма или по-малка от действителната (фактическата, хронологическата) възраст.

Поземлен имот е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници, съобразно правото на собственост. Поземленият имот е продукт на човешката дейност, която разделя земната повърхност на отделни земни участъци.

Урегулиран поземлен имот (УПИ): поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.

Парцел: земя, която е подобрена и е готова да се използва по специално предназначение. Посочено е и че: подобренията на парцела включват: вода, дренаж и канализационни системи; комунални услуги; подобряване на качеството и достъп до пътища. Един участък земя се превръща в парцел, когато е застроен и готов за използване за конкретна цел. Застрояванията на парцела включват: заравняване, озеленяване, покриване с пътна настилка и прокарване на вода, газ, електричество и телефон.

Право на строеж: ограничено вещно право върху чужд поземлен имот, по силата на което едно лице може да построи или придобие чрез правна сделка и да държи собствена сграда в чужд имот. Правото на строеж се осъществява задължително в строителните граници на населеното място.

Жилище е обособено и самостоятелно от гледна точка на конструкцията място, което е пригодено за живеене, състои се от едно или няколко помещения (жилищни и спомагателни) и има един или повече самостоятелни изхода на общодостъпна част (стълбище, двор или направо на улицата), независимо от това, дали има изградена кухня.

ПУП(подробен устойствен план) с ПУП се урегулират улици, квартали, поземлени имоти за застрояване. Улиците и кварталитее се урегулират с улични регулационни лини. Поземлените имоти се урегулират с: улични регулационни линии и вътрешни регулационни линии. ПУП конкретизира устройството и застрояването на териториите на населените места.

Свободна дворна площ – разликата между площта на УПИ и застроената площ

Плътност на застрояване – отношението на сбора от застроенитее площи на основно и допълващо застрояване, спрямо площта на УПИ, изразено в %

Застроена площ - Застроена площ е тази, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на имота. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и др.

РЗП (разгъната застроена площ) сборът на застроените площи на всички етажи на основно и допълващо застрояване на и над терена.

Груб строеж – сграда, на която са изпълнени заграждащите стени и поктивът.

Фасада – външна ограждаща стена на сграда, която стъпва на терена.

Калканна стена – външна стена на сграда, без корниз или стреха и без отвори за врати и прозорци, разположен на външната граница на поземления имот.

Акт 14 - Обикновено това са сгради завършени на груб строеж. Те са без поставени врати или дограма, но имат изграден покрив. Акт 14 е удостоверение по член 181, алинея 2, за заверен груб стоеж.

Aкт 15 - Завършени сгради с довършителни работи. Акт 15 е документ, който се подписва от собственика, когато приеме обекта си напълно завършен от инвеститора.

Акт 16 или Разрешение за ползване - При жилищните сгради той дава гаранция, че конструкцията е годна за обитаване от хора и това няма да навреди на живота им. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно съобразено с одобрения инвестиционен проект.

Идеакни части - Правото на собственост върху определена вещ може да принадлежи на повече от едно лице. Тогава възникват отношения на съсобственост. Всеки от съсобствениците притежава идеална част от вещта. Идеална част от недвижим имот може да се продаде на трето лице, само ако останалите съсобственици откажат да я закупят при същите условия. Идеалната част може да стане реална след делба на имота, ако същият е делим. Собствениците на апартаменти в жилищни сгради обикновено имат и процент идеални части от площта на парцела, на който е построена сградата.

Пазарна цена - Цената на даден имот, която се определя според търсенето или предлагането на пазара.

Пазарна оценка - Оценка направена от лицензиран оценител отчитайки характеристиките на имота и особеностите на пазара. Обикновено банките при отпускане на кредит за покупка на имот, изискват пазарна оценка, която се прави от професионален оценител.

Депозит - Депозитът е определена сума пари, която купувачът оставя на съхранение в агенция за недвижими имоти и която се явява гарант за клаузите, уговорени в депозита. Целта на оставянето на депозит от купувача е да запази имота, който е харесал, докато бъде насрочена среща за подписване на предварителен договор или за сключване на окончателен договор /нотариален акт/ между него и продавача. Депозитът се оставя при определени условия /срок, цена и др./.

Капаро - Капарото представлява парична сума, която едната страна дава на другата при сключването на предварителен договор с цел да потвърди желанието си за сключване на окончателен договор. Ако сключването на окончателният договор не се състои по вина на страната, получила капарото, тя го губи и другата страна го получава, обикновено в двоен размер. В случаите на сделки с имоти, капарото обикновено е в размер на 10% и се приспада от цената на сделката, при окончателното й плащане.

Тежест на имот - Тежестта на имота представлява финансово задължение, с което имотът е обременен- законна или договорна ипотека. 

Данъчна оценка - Данъчната оценка на имота се определя от данъчен орган по норми, отчитащи вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването.